商品房销售中的租赁协议之法律性质

【案情】

原告俞永东、薛凤鸣。

被告江苏苏润发置业发展有限公司。

被告尚美家国际小商品城市场有限公司。

2009年4月7日，原告俞永东、薛凤鸣夫妇与被告江苏苏润发置业发展有限公司（以下简称“苏润发公司”）签订了商铺认购书，同时与南通尚美家国际小商品城市场有限公司（以下简称“尚美家公司”）签订了房屋代理出租协议。认购书约定原告向苏润发公司认购3#1096室商铺，面积为37.11平方米，认购总价为612315元，扣除前三年租金后价款为465359元；房屋出租代理协议约定原告将上述商铺委托尚美家公司代理出租，代理出租期限为8年，具体出租期限以尚美家国际小商品城开业日期为准，前三年租金以每年8%返还原告，三年一次性返还，从房价一次性扣除。2009年4月21日，苏润发公司与原告签订了商品房买卖合同，买卖的商铺与认购书上一致。合同约定的房屋价款为446928元，为认购书上扣除前三年租金后的价款再给予一定的优惠。因房屋面积实际为36.23平方米，2011年3月24日原告支付了430829.87元房款，苏润发公司就该房款于当日开具发票。同年4月15日原告取得产权证。2009年10月2日，尚美家国际小商品城于正式开业。

原告诉称自开业至今，苏润发公司未支付前三年房租，因苏润发公司与尚美家公司共同开发管理该商贸城，属关联企业，故请求两被告连带给付103399元租金。

被告尚美家公司与苏润发公司辩称，原告与苏润发公司在签订房屋买卖合同之前预签订购房合同并与尚美家公司签订房屋代理出租协议，订购合同中已经明确将前三年的房租在房价中抵扣，在此基础上确定了最终的总房价，因此买卖合同中所确定的房屋价格已经扣除了前三年的租金（占房屋售价24%），原告再行主张租金，无事实依据。原告提出的是给付房租之诉，诉讼时效应当从抵扣房租之日即2009年10月30日起算，已经超过法定的诉讼时效。原告主张的诉讼请求，与被告苏润发公司之间并无关联性，苏润发公司不应承担法律责任。

【审判】

南通市bet365手机版下载审理认为，契约自由是民事法律的基本精神，但权利应当依法行使，否则就会构成权利滥用。当事人出于意思自治所签订的商铺认购书、买卖合同及房屋代理出租协议，与法不悖，应认定有效。

本案的争议焦点主要围绕两个问题：首先，租赁协议是否具有法律效力；其次，在签订房屋销售合同之前认购书效力如何。原告与苏润发公司之间的房屋买卖合同中所标注价款仅为房屋售价的76%（合同价款中已经抵销了三年租金占比售价的24%），现按房屋买卖合同据实计算的房款为

430829.87元（已经开票部分），据此逻辑可以计算出该商铺的真实售价为566881元。而原告与尚美家公司之间的房屋代理出租协议与房屋买卖合同分属不同的法律关系，且权利义务的主体亦不相同，苏润发公司基于与尚美家公司的合作关系同意将原本应当由尚美家公司交付给原告的租金直接在房价中抵扣，此做法并不为法律所禁止。但苏润发公司隐瞒房屋交易真实情况，开具与真实售价不符的发票，系虚开发票，不仅侵犯了原告的合法权益，且违反国家有关法律，属违法行为，应承担相应的法律责任。尽管如此，原告要求尚美家公司再次给付租金的诉讼主张与查明的事实相悖，不能得到法律的支持。鉴于原告的实体权利已不存在，被告关于时效的抗辩已无评判之必要。故对于原告的诉讼请求不予支持。最终，判决驳回原告俞永东、薛凤鸣之诉讼请求。

【评析】

本案的案情较为简单，房地产开发商为了在市场竞争中获得更多的优势，承诺在签订商品房销售合同时，与业主签订房屋的包租协议。现实中，有关房屋销售与租赁合同的效力争议具体普遍性，理清两者的关系，对于处理包租协议引起的房地产交易纠纷案件颇具指导意义。法院在审理时应严格遵循合同意思自治的原则，民事行为违反行政规章和地方部门规章，并不必然导致民事行为的无效，因此亦不能籍此免除其民法上的权利义务。

（一）房屋租赁协议之效力认定

根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取今后包租或者变相包租的方法销售未竣工商品房。购房合同违反此项规定是否一律无效，笔者认为不可。

首先，合同应遵循意思自治原则。包租协议又称回租或反租协议，是指业主购买产权后又以一定的租金标准将房产再租给开发商使用，开发商向业主支付租金的协议。该类型房屋租赁协议与一般房屋租赁协议不同，是在开发商销售商品房时允诺包租若干年的情况下与商品房买卖合同同时签订的，事实上是商品房买卖包租协议，又属商品房买卖合同的包租条款或商品房买卖合同的一部分。以本案为例，原告与苏润发公司签订房屋销售合同时，即与苏润发公司的合作单位尚美家公司签订代理出租协议，租期8年，但仅包租三年，在房屋交款时一次性将三年租金在房价中扣除的协议，其实际上已经成为商品房买卖合同的一部分，与单独的房屋租赁合同有着本质的不同。上述协议系双方真实意思的表示，在法律上有合法有效的意思表示基础。

其次，判断包租协议的效力，应当依据合同法的规定。原告依据《商品房销售管理办法》主张包租协议无效，并无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效，且《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条对强制性规定作出了解释，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《商品房销售管理办法》仅属部门规章，因此不能依据该规章认定本案售房后的包租协议无效。

（二）房屋销售合同前签订的商铺认购书的效力认定

判决认购书的效力，首先要看认购书是否是当事人真实的意思表示，其次要判断认购书的性质。另外，涉及包租期满，而代理出租协议尚未到期的情况，房屋无人承租的风险由谁承担的问题？

首先，在涉及商铺认购书的效力时，购房户主张认购书是基于开发商的欺诈而签订，除非有证据证明，否则不应具有证明力。案涉房屋价款应直接以被告所开具的不动产销售发票中标明价格为准。法院在审理过程中，认为商铺认购书系原、被告双方真实意思的表示，在没有相反证据予以推翻的情况下，应当属有效合同，对双方具有法律约束力。本案中，原告并无证据证明其在签订商铺认购书时受到了苏润发公司的欺诈，且原告亦并未在法律规定的期限内通过法律途径主张认购书无效，故案涉认购书与法不悖，应认定有效。

其次，关于认购书的性质，应属房屋销售合同组成部分。认购书实际上是购房户表达愿意向开发商购买商品房的意思表示的载体，且对具体销售房屋的单元、价格、面积等作出了详细约定，已包含房屋买卖合同的主要内容。本案中，认购书签订于房屋销售合同之前，不但约定了具体销售房屋的单元、平方、认购总价，而且对所要扣除的租金价款及最后实际应当支付的金额均作出明确的约定。法院审理查明的事实亦表明其后原告与苏润发公司签订的房屋销售合同正是以认购书为据确定了实际所交付房屋的价款。合同当事人意思很明确，即所成交的房屋价款中预先扣除前三年租金，苏润发公司因此开具了实际房屋价款76%的不动产的发票。故原告主张尚美家公司交付三年的租金之请求已经没有事实依据。案涉的房屋代理出租协议与房屋销售协议分属不同的法律关系，且在形式上的，权利义务的主体亦不相同，苏润发公司基于与尚美家公司的合作关系同意将原本应当由尚美家公司交付给原告的租金直接在房价中抵扣，此做法并不为法律所禁止。但苏润发公司隐瞒房屋交易真实情况，开具与真实售价不符的发票，系虚开发票，不仅侵犯了原告的合法权益，且违反国家有关法律，属违法行为，应承担相应的法律责任。

最后，房屋销售合同与租赁合同中，本案出现了在包租三年期满后，但代理出租协议尚未到期的情况下，房屋无人承租的风险应由谁来承担的问题。在上述协议均有效的情况下，应严格依据合同的约定，本案中仅对前三年的租金予以了明确的约定，且一次性在房价中扣除，属包租合同条款，业主并无风险，但对其包租期满后的代理出租协议，因合同约定三年后的租金按市场情况定价。显然对于房屋空置的风险并未作出明确的约定，但根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。只有在代理人不履行职责或与第三人串通，损害被代理人的利益的，才由代理人承担赔偿责任。故本案中关于房屋空置的风险并没有证据证明应由尚美家公司承担。依法仍由原告自行承担。